银行可能是最惨重的 - 房价下跌后果分析

最近一则“中国房价即将下跌20%”的消息在朋友圈迅速走红，对于这一消息的真实性，各大学者纷纷陈述自己的观点。其中有人提及一旦房价暴跌，受挫最严重的非银行莫属。

今年上半年来，北京、上海、广州、深圳等地房地产涨势迅猛，成为关注焦点。房地产关系到民生，关系到经济，关系到金融，它是构成整个经济大厦的基石。去库存目的，是要促进房地产平稳健康可持续发展，要站在这个高度，对房地产市场进行长远谋划。

房地产是财富的基石，在居民财富中占比很高，是银行贷款最主要的抵押物，房地产调控的目标是保持房地产市场的健康、有序、可持续发展。房价暴涨暴跌，都是极其有害的。国外有深刻教训，美国的次贷危机，最初的标的物就是房地产。随着房地产不断繁荣，民众信心膨胀，银行信心也膨胀，都相信房地产会上涨不会下跌，提供各种优惠把贷款贷给老百姓买房，甚至贷给了根本没有还款能力的购买者。金融机构则把这些贷款，通过资产证券化方式，循环打包，在市场上出售。

杠杆率不断加大，接盘者根本不知道，甚至也不想知道标的为何物。世界上没有只涨不跌的物品，泡沫吹过了总是要破裂的，当最基础的标的物出现下跌，在这基础上建立起来的大厦就会轰然倒塌。违约的人多了，银行不能缺乏流动性，手里拿着大量的房子必须尽快变现。日本上世纪90年代房地产泡沫的遭遇也一样。

地产开发贷、住房按揭贷、政府平台公司贷款，以及各类企业贷款的抵押物有多少是跟房产、土地有关，这个比例非常惊人。过去我们担心房地产价格上涨，今天更应该担心房地产价格下跌。泡沫一旦破裂，银行贷款的重要基础垮了，后果很严重，甚至会引发金融危机，这比单个企业甚至单个行业的危机要严重得多!

鉴于房地产按揭贷款的特殊性质，风险相对可控。大多数消费者购房时已支付房价的30%-50%，在不出现重大系统性风险的情况下，终止供款的可能性较低，因此房贷出现大规模违约和坏账的风险并不大。

调查统计显示，30.8%的受访者认为2017年我国银行不良贷款产生的主要来源是房地产企业，29.8%的受访者认为是高耗能、高污染企业，27.8%的受访者认为是煤炭等采掘业，10.6%的受访者认为是地方融资平台，剩余1.0%的受访者认为是高速铁路建设。

2017年，我国房地产市场压力大，房地产销售出现量价齐跌的现象。在房市低迷、信贷条件较严的情况下，高负债经营的房地产开发商信用风险不断加大。我们预计房地产以及高耗能、高污染企业将成为2017年不良资产的主要来源。

在这种情况下，银行的不良贷款率也有可能有所上升。调查中，74.7%的受访者认为2017年底我国银行业不良贷款率将达到1%-2%，17.7%的受访者认为将达到2%-3%，5.1%的受访者认为是1%以下，2.5%受访者认为将达到3%以上。

年初以来经济低位运行，产能过剩行业蔓延、房地产风险加大、中小企业“联保贷款”问题日益严重，各种诱发不良贷款率上升的因素难以在短期内消除，我们预计到2017年底我国银行业不良贷款率较去年有一定程度上升，估计不良率将在2%以内。