上海二手房价格走势 - 上海二手房价格一降再降
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最近,上海向社会公布了上海楼市半年的销售情况,在这份半年报里面,我们可以清楚地看到上海二手房市场持续低迷状态,二手房价格连续几个月下滑趋势。
受到各城市调控政策继续发酵,3月份以来,二手房市场难以提振,呈现低位运行的局面。同时,二手房东心态也出现悄然变化,3月份以来新增挂牌房源量呈现逐月下滑的态势,同时,6月沪上经历黄梅雨季,随即气温骤升,楼市淡季提前来临。
6月份新增挂牌量自3月份以来首次跌破2万套,仅19122套,环比5月再下滑7%。即使如此,二手房市场的降温,导致全市房源出现积压,在架量呈现高位态势。
6月份,全市二手房带看量受到天气因素大幅下滑近4成至15.3万次,呈现两个月的下滑态势。从市场实际成交量上看,其走势基本与带看量呈正相关关系,但相比6月带看量40%的回落,实际成交量回落16%至12207套,已连续三个月呈现下滑。
按照近6个月二手房成交量的移动平均值计算,当前二手房存销比为6.57个月,呈现连续4个月的上扬,出现这样的原因,主要是由于去年11月份以来沪上二手房市场表现差强人意,成交套数均在2万套以下,3、4、5、6月份本应是市场热度节节攀高,而实际上却受到政策调控影响出现僵持, 而随着7、8月份楼市淡季的到来,全市二手房存销比会继续出现上扬。
从各个大区的存销比看,今年以来月度走势和全市表现基本类似,6月份除了嘉定和松江外,其余大区存销比继续出现上扬。从对比情况来看,宝山、闵行、松江均在8个月以上,其中,宝山超越松江,本月存销比达8.34个月,在各大区中居最高位置,该区本月新增挂牌量出现上扬,而并未带动成交热度的提升。原浦东新区在架房源最多,但去化速度也相对较快,当前存销比在6.5个月。
二手房成交量下滑,一方面来自于调控后投机需求的遏制和购房者预期的改变。受整体成交量萎缩的影响,业主主动调低房价的多了。“很多房源目前都很有诚意出售,而且价格上面还有浮动。而且与调控前房源难以议价不同的是,此前只有急用钱的业主才会愿意让价卖房,而这两个月,一些业主则主动来电要求更改挂牌房源的价格,通常在原始挂牌基础上调低2-3%。”
另一方面与信贷环境有关。首付比例提高、利率优惠取消等,彻底遏制住了杠杆炒房的路径,也在一定程度上影响了改善型和投资型需求的释放,现有成交比例中已经出现商贷比例大幅下降、全款比例连续升高;去年9月至今,政府从控地价、控房价等各方面出台的一系列政策,改变了人们对楼市的预期,相信此轮市场会逐步降温,交易价格趋于合理。
二手房成交量持续下跌,新一轮降温周期来临,是否意味着房价“拐点”已至?对此,分析师赵葆根认为,政策的持续力度仍然在释放,市场的降温也将持续,交易量由于接连触碰谷底,未来业主主动降价成交的比例有望进一步扩大。
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